Month: November 2016

เราจะเห็นได้ว่า แนวโน้มการประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เห็นได้ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆทุกปีครับ ว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีส่วนแบ่งตลาดมากขึ้นเป็นลำดับ ทุกวันนี้บริษัทรายใหญ่ มีส่วนแบ่งตลาดบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมกว่าครึ่งของตลาดทั้งหมด ยิ่งในสภาพแวดล้อมการแข่งขันปัจจุบัน ข้อได้เปรียบของรายใหญ่ก็ยิ่งเพิ่มขึ้นครับ

เรื่องแรก ต้นทุนทางการเงินจากธนาคารพาณิชย์ รายใหญ่ที่มีเครดิตเรตติ้งสูงสามารถกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ในอัตรา 2-3% และสามารถกู้ได้ไม่ยากครับ ในขณะที่รายกลางและรายเล็กที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง 7-8% และธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้อย่างระมัดระวัง หรืออาจไม่ปล่อยกู้ให้เลย

เรื่องที่สอง รายใหญ่ยังสามารถหาเงินทุนในรูปแบบตราสารหนี้จากแหล่งอื่น เช่น การออกหุ้นกู้ขายให้กับกองทุน และสถาบันต่างๆ ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งปกติบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ระดมเงินด้วยวิธีนี้เพื่อการซื้อที่ดินเปล่าปีละกว่า 1 แสนล้านบาท รูปแบบการหาแหล่งเงินแบบนี้สำหรับอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก ไม่มีโอกาสเลยครับ ต้นทุนทางการเงินของอสังหาฯ รายใหญ่ที่ต่ำเช่นนี้ ถือว่าต่ำสุด ต่ำเป็นประวัติการณ์ที่ไม่เคยมีมาก่อน และคาดว่าจะต่ำไปอีกนาน

อีกรูปแบบหนึ่ง การทำกองทุน RIET หรือกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นำมาทำเป็นกองทุนขายให้กับนักลงทุน โดยไม่ต้องรอเวลาถึงจุดคุ้มทุนโครงการอีก 7-10 ปีข้างหน้า สามารถได้รับเงินทุนและผลตอบแทนกลับมา เพียงพอนำไปลงทุนโครงการใหม่ต่อไปได้อีก 2-3 โครงการในขนาดเดียวกัน การทำเป็นกองทุน RIET เช่นนี้ก็เป็นโอภาสเฉพาะรายใหญ่ที่มีความพร้อม

เรื่องที่สาม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะใช้ในปีหน้า 2560 ซึ่งจะทำให้เจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ต้องมีภาระจ่ายภาษี แม้ว่าอัตราภาษีนี้ไม่นับว่าสูงมาก แต่สำหรับที่ดินย่านชั้นในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่มีราคาตารางวาละหลายแสนบาทหรือตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าที่ดินรวมเป็นหลักพันล้านบาท ภาษีที่ต้องจ่ายกับรัฐก็ตกปีละนับล้านบาท หากผู้ถือครองเป็นบริษัทก็ถือว่าภาระภาษีไม่มากนัก แต่ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา เป็นทายาทรับมรดกมา เป็นผู้มีรายได้เป็นเงินเดือน และไม่เคยจ่ายภาษีในลักษณะนี้มาก่อน ย่อมถือว่าเป็นภาระที่สูงมากครับ ส่งผลให้ทุกวันนี้เริ่มมีที่ดินแปลงใหญ่มูลค่าสูงในย่านธุรกิจชั้นในออกมาเสนอขายกันบ้างแล้ว แน่นอนว่าที่ดินมูลค่าสูงหลักพันล้านบาท ก็เป็นโอกาสซื้อเฉพาะบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ เท่านั้น ข้อได้เปรียบของอสังหาฯ รายใหญ่ที่ว่ามานี้ก็มากมาย นี่ยังไม่นับรวมเรื่องของ Brand เรื่องเทคโนโลยีใหม่ๆ หากจะว่าไปแล้ว เรื่องข้อได้เปรียบของบริษัทขนาดยักษ์ใหญ่นี้ ไม่ได้มีเฉพาะในวงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ธุรกิจอื่นๆ ก็ไม่แตกต่างกัน ยิ่งในสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการเมืองเช่นปัจจุบัน นับวันโอกาสของรายใหญ่ก็จะมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นการประมูลสัมปทานโครงการต่างๆ การกำหนดมาตรการหรือนโยบายต่างๆ ในสภาพที่เสียงเล็กเสียงน้อยของคนส่วนใหญ่ไร้น้ำหนักไร้ความหมาย การล็อบบี้ตรงๆ ของธุรกิจขนาดใหญ่มีผลมากกว่า ต้องยอมรับกันว่า มันเป็นยุคทองของเหล่าเจ้าสัว ผู้ที่มีเงินเขาจริงๆครับ